Las hipotecas se encuentran en un momento convulso tanto por motivos legislativos como de mercado. En cuanto al primero, la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario el pasado 16 de junio ha supuesto una revolución que ha paralizado un buen número de contratos. En cuanto al segundo, el euribor ha cambiado de tendencia y se encuentra en un periodo bajista que afecta a los créditos con un tipo de interés variable. Los bancos y sus clientes han entrado en una especie de «standby» a la expectativa de la evolución de la regulación y del índice hipotecaria más usado.
En esta situación, las entidades financieras han cerrado un poco el grifo y el importe medio otorgado en las hipotecas en junio (según los últimos datos registrados por el INE) fue de 119.964, siendo la cifra más baja desde hace más de un año. Y si nos fijamos en el número de créditos concedidos para la adquisición de una vivienda, en junio de este año se han firmado menos que en el mismo mes del año pasado.
Este estancamiento se debe a que la citada nueva normativa de crédito inmobiliario ha provocado un «retraso de algunas operaciones», mantiene Carlos Smerdou, quien espera que los resultados de julio y agosto también muestren un enfriamiento. No obstante, cree que en septiembre se empezará a normalizar la regulación y se vuelva al crecimiento del número de hipotecas. Gil remarca que la legislación «ha influido de manera puntual, debido al número de transacciones pospuestas justo en el momento de su entrada en vigor. Pero no debería ser un factor diferencial en la evolución del mercado».
Tipos de interés
El futuro próximo de las hipotecas dependerá de que que se sigan notando o no los efectos de la ley y, además, de las variaciones en los tipos de interés. Con seguridad, el Banco Central Europeo los mantendrá a los niveles actuales (al 0%), como ha confirmado la que en noviembre se convertirá en su nueva presidenta Christine Lagarde. Pero es que podrían bajar hasta situarlos en negativo para paliar las consecuencias de la guerra comercial y otras tensiones políticas en la economía continental.
Los tipos de interés negativo fomentarían el endeudamiento hipotecario «con tasas de ahorro exiguas y un crecimiento económico más discreto», sostiene Gil, por lo que «supondría un potencial factor de riesgo sistémico». Porque como ya pasó recientemente, si se endeuda demasiada gente que no tiene realmente capacidad para ello y luego no puede pagar las cuotas, los bancos sufrirían insolvencias. Como consecuencia, el sector financiero se iría el traste, un recuerdo de la anterior crisis todavía palpable.
Por su parte, Smerdou comenta que ya se habla de una guerra hipotecaria en otoño a causa de una nueva bajada de los tipos de interés. El coste de las hipotecas fijas, asegura, podrían descender porque los bancos las ofrecerían más baratas, pero las variables también se reducirían por la caída del euribor.
Después de trece meses continuados de incrementos, en los que parecía que se encontraba en una carrera cuya meta estaba en situarse otra vez en positivo (lo cual abandonó en febrero de 2016), el euribor ha reculado. Desde marzo se ha precipitado pasando desde el -0,109 al -0,356 con el que cerró agosto. Y en septiembre ha seguido bajando, marcando mínimos históricos. Es decir, «nunca se han pagados unos intereses tan bajos por una hipoteca variable», cuenta Smerdou, lo cual «facilita la firma de un crédito inmibiliario» de este tipo.
El bajo coste de los créditos es una de las esperanzas que mantiene el sector para que las transacciones se mantengan y no se desplomen del todo. Con estas condiciones económicas, no es de extrañar que la gente demande hipotecas. Sin embargo, no se puede estar tan seguro de que los bancos las concedan porque han endurecido su disponibilidad. Por ejemplo, Smerdou admite que se pide que se pueda cubrir hasta el 30% de los gastos de entrada, lo que sobre todo deja fuera del mercado a los más jóvenes que aún no han reunido los suficientes ahorros.
De esta manera, los pocos jóvenes que se interesan por una hipoteca, se ven abocados al alquiler. Por esa razón, una de las grandes dudas entorno a las hipotecas es puramente generacional. ¿Los próximos adultos las demandarán para comprar una vivienda o se acomodarán en los arrendamientos?, ¿habrá en un futuro una caída abrupta del número de clientes? Las respuestas solo las puede dar el paso del tiempo, pero si los ingresos y la desconfianza hacia el sector financiero de los jóvenes se mantienen tan bajos como a día de hoy las hipotecas y la compraventa de inmuebles tendrán que prepararse para una etapa de muchas dificultades.
En la construcción falta personal
La pregunta de que si vino antes el huevo o la gallina se responde fácil si nos cuestionamos si nació antes el sector de la construcción o el inmobiliario. Hasta que no se crearon viviendas no se pudo comerciar con ellas y, por esa regla paternofilial, todo lo que ocurre en la construcción tiene una influencia directa en el sector inmobiliario. A día de hoy se puede comprobar con la ausencia de profesionales que sufre la construcción. «Cuando tuvo lugar la crisis, mucho personal se fue al paro, se recicló y ahora están en otro mercado, y los inmigrantes que trabajaban en el sector se volvieron a sus países. Por estos motivos, cuando hay actividad no se encuentra personal», comenta Smernou. Y como hay poco, el que hay se paga caro. «Ha provocado que los precios de la construcción suban una barbaridad», siendo una de las causas del aumento desmesurado de los precios de las viviendas, principalmente las de obra nueva. Incluso algunos promotores llegaron a ofrecer residencias a un precio, al que según su experiencia veían normal y, más tarde, con el trabajo terminado, los constructores les dijeron que debían pagarles más porque el coste de los profesionales había subido. Este llevó a que algunas promociones hasta desembocasen en pérdidas. No obstante, Smerdou añade que se habla de que un posible descenso en la actividad constructiva que termine moderando los precios del sector. En una etapa de moderación de los precios de las compraventas de viviendas, si los de la construcción no bajasen, sería aún más complicado asumir todos los costes de las promociones por parte del sector inmobiliario.
