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España vendida: la falta de pisos que acecha el futuro del sector inmobiliario en 2023

55.000 inmobiliarias, en alerta. España cuelga el cartel de `completo´. El sector inmobiliario atraviesa un periodo complicado y no como consecuencia de la falta de compradores como ocurriera tras la crisis financiera de 2008. Todo lo contrario. A raíz o no de la pandemia por la Covid-19, el sector vive un periodo boyante que, sin embargo, puede acabar matándolo de éxito. 9 años consecutivos de crecimiento que han dejado el suelo español casi totalmente vendido. Llegados a este punto, ¿qué es lo que queda?

La alta inflación y el alza del precio de la vida han afectado de pleno a la compra venta de inmuebles. La oferta ha caído y los que hay disponibles actualmente, se venden a precios no vistos desde hace una década. Las inmobiliarias se afanan por buscar inmuebles en cualquier rincón del país, saliéndose incluso de su ratio de venta habitual. Y si el alquiler podría resultar un plan B del que echar mano, éste también vive máximos casi históricos: la situación se agrava también para los ciudadanos a la hora de encontrar un alquiler y mucho menos asequible. ¿Cuál es el futuro a corto plazo del sector?

Históricamente, o al menos desde finales de los años 60, el sector de la construcción y el negocio de las inmobiliarias ha supuesto un importante porcentaje del PIB español oscilando entre el 15% de 2017 y el 19,2 de 2008 según datos oficiales. En la actualidad, las actividades constructoras e inmobiliarias representan un 17% del PIB según Eurostat, una dependencia que nos coloca por delante de otros países de la Unión Europeadonde lo hace entre un 7% y un 12%.

De hecho, en 2020 cuando España sufrió la mayor caída del producto interior bruto desde la guerra civil con un 11% anual, el subsector de las inmobiliarias aguantó relativamente mejor -no así el de la construcción- con un descenso del 4,5%. Para 2023 las previsiones no son nada halagüeñas. De hecho, se espera una caída de hasta el 12% en la compra-ventas de viviendasdonde, de nuevo, las operaciones con viviendas usadas serán quienes marquen la tendencia y el salvavidas del sector.

Detrás de esta situación, que está llegando a ser realmente asfixiante, se encuentra la falta de obra nueva. Si bien desde 2020, las inmobiliarias han continuando trabajando a buen ritmo marcando un espléndido 2022, no lo ha hecho con la misma velocidad la construcción de viviendas. Falta obra nueva. Y quienes más lo padecen son las dos grandes capitales del país, Madrid y Barcelona donde es prácticamente imposible encontrar una vivienda nueva y mucho menos ubicada en o cerca de las zonas más céntricas.

Llamativo fue el dato del INE del pasado mes de octubre. Mientras que las compraventas de viviendas usadas crecían 15,6% hasta alcanzar las 42.771 operaciones, las transacciones sobre viviendas nuevas caían un 5,4% con apenas 8.844 operaciones. Casi tres años donde las inmobiliarias y las empresas de reformas no han dejado de facturar pero donde la construcción no lo ha hecho al mismo ritmo.

El drama de la obra nueva

Aunque se espera que la demanda de viviendas se relaje en 2023, el cada vez menor número de vivienda de segunda mano en ventay sobre todo la falta de obras nuevas pueden poner en una situación complicada a un elevado número de empresas.

Según expertos, se calcula que España necesita entre 120.000 y 150.000 viviendas nuevas al año para cubrir la demanda estructural del mercado, pero ¿cuál es en realidad el número de viviendas escrituradas? En los dos últimos años, apenas se han registrado unas 70.000 de estas escrituras. Según Epdata, en 2022 se vendieron alrededor de 675.000 viviendas, por lo que poco más del 10% son vivienda nueva. En España no se construye.

2023 será un punto de inflexión para el sector inmobiliario y de la construcción. Según Atlas Real Estate Analytics, la corrección de la tendencia alcista tendrá dos lecturas diferentes. El número de operaciones totales en 2023 caerá un 15% anual hasta algo más de 560.000, pero el precio de las casas lo hará únicamente un 0,9%, tendiendo prácticamente a la estabilización.

Un control rápido de la inflación y una vuelta a la relativa normalidad de los costes de construcción que tienen que soportar la obra nueva, permitiría obtener en 2023 unas cifras cercanas a 2021 y 2022. Sin embargo, si la crisis en los precios y el resto de condicionantes negativos continua, hay expertos que aseguran que se podría volver a incluso a cifras de 2015 y venderse apenas 410.000 viviendas. Con un sector, el de la construcción, que seguirá construyendo a un ritmo lento pese a la demanda.

Según Atlas el precio medio de la vivienda en España apenas variaría pasando de los 1.706 euros el metro cuadrado, a los 1.691 euros en 2023. Mientras que la obra nueva seguirá disparada. En la actualidad, el precio de la vivienda de primera mano se sitúa en niveles récord en España por encima de los 2.000 euros el metro cuadrado según los Registradores de la Propiedad.

¿Cuál será el futuro de la vivienda en 2023? De momento, la incertidumbre es la respuesta.

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