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La irrelevancia de los ‘fondos buitres’ en la subida de los alquileres

Durante los últimos años, la vivienda en alquiler en Madrid ha subido a tasas muy elevadas. Y es en este contexto, que muchos han buscado señalar quién es el responsable del auge de los precios en la capital española.

Entre las múltiples causas señaladas, se tiende a hacer referencia a los llamados fondos buitres, en especial a Blackstone, que a día de hoy se ha posicionado como el mayor propietario de vivienda en alquiler en todo el territorio nacional.

Y es que Blackstone se considera el chivo expiatorio perfecto pues se trata de una gestora extranjera que no es conocida por el público, y al decir que es «el mayor propietario de vivienda en alquiler», se le presume una alta influencia en el manejo de los precios de los alquileres.

¿Cuánto han subido los precios de la vivienda en alquiler en Madrid?

Según el informe de Fotocasa de 2018, Madrid se sitúa como la segunda provincia más cara con un precio medio de la vivienda en alquiler del 13,16 euros por metro cuadrado al mes. Por delante se encuentra a Barcelona que encadena por cuarto año consecutivo el primer lugar, provincia más cara de toda España con 14,14 euros por metro cuadrado al mes.

Si miramos entre comunidades autónomas, la Comunidad de Madrid es la única de España que cerró 2018 con un incremento de los alquileres por encima del 10%, un 14,9% frente al año anterior. Seguidamente encontramos Cantabria (+5,6%), Comunidad valenciana (+5,2) y Andalucía (2,5%).

Si bajamos a la escala municipal, Madrid capital, con sus 21 distritos, ve como el precio del metro cuadrado se sitúa a finales de 2018 en 15,03 euros por metro cuadrado al mes casi el doble de la media nacional que de 8,30 euros el metro. El barrio de Salamanca alcanza un precio por alquiler de hasta un 119,8% superior a la media nacional ya que por metro cuadrado se pagan 18,21 euros al mes, posicionándose como el barrio más caro de Madrid.

En 2018 la variación anual del precio de la vivienda en alquiler se incrementó en todos los distritos de Madrid. Y como viene siendo de costumbre, en el centro de la ciudad es la que más disparó sus precios con un repunte de hasta el 29,2%, seguido de Villaverde abrir paréntesis (+18,3%), Arganzuela (+17,7%), Villa de Vallecas (+14,3%), Salamanca (+13,4%) y Carabanchel (+11,7%). Como dato a tener en cuenta, hay que apuntar que nueve de los 21 distritos incrementaron sus precios en más de un 10%.

Madrid

Pero si miramos los últimos cuatro años, evaluando la gestión del gobierno municipal de Carmena, los datos son más preocupantes… Desde mayo de 2015 hasta hoy, en el municipio de Madrid, los precios de los alquileres se han incrementado un 24,5%, mientras que en toda España han visto un avance del 16,95%. Por lo tanto, los precios de los alquileres de la capital reflejan un diferencial de 7,55 puntos porcentuales.

El gigante del ladrillo Blackstone

Cómo hemos podido ver, el auge de los precios de los alquileres en Madrid ha sido más que notable en los últimos años y, paralelamente hemos visto, en julio del año 2013,** Blackstone se estableció por primera vez con la compra de 18 complejos residenciales** que incorporaban alrededor de 2.000 apartamentos por un precio de 126 millones de euros situados en varios distritos de Madrid.

Blackstone es conocida en España por las grandes adquisiciones en vivienda pública, la adquisición de la cartera de activos de Catalunya Banc, la entrada en el capital de hasta siete socimis españolas, entre las que se encuentra Hispania. Pero sus mayores operaciones en España han sido la compra del ladrillo tóxico de Catalunya Banc (3.615 millones de euros) y, junto al Santander, los activos problemáticos del Banco Popular (5.000 millones).

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Por todo ello, ha sido capaz de encumbrarse como un verdadero gigante inmobiliario en España y es que desde que los precios hicieran suelo por el año 2013 sus múltiples operaciones le han llevado a ostentar con más de 22.000 propiedades en lo referente al ámbito de residencial. Y de ese número, 12.000 viviendas son en alquiler que están siendo gestionadas a través de las socimis Fidere, Albirana y Torbel Investments.

A pesar de las grandes operaciones que hemos visto por parte de los fondos de inversión, en lo que se refiere a la vivienda del alquiler, lo cierto es que sumando el total de operaciones, únicamente tenemos un 3% del total de la vivienda en alquiler en manos de estos fondos.

Con un 3% del total de la oferta (cifra reportada por CBRE) es un peso irrisorio para tener una influencia en el manejo de los precios de los alquileres en la vivienda residencial. De hecho, incluso la propia alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, admitió que el problema de la subida de los alquileres no está vinculada a los ‘fondos buitres’: «los arrendadores no son los fondos, son en un 84% de los casos particulares».

El problema es de oferta…

Como ocurre en cualquier mercado, las subidas de precios están vinculadas a una incapacidad de la oferta para satisfacer la demanda de establecida. Esa es escasez, nos lleva a un incremento de precios, y si hablamos del mercado del alquiler, pagar mayores rentas por el acceso a estas viviendas.

Estos 4 años el Ayuntamiento de Madrid no se ha caracterizado específicamente por promover el incremento de la oferta de la vivienda para contribuir a relajar el mercado del alquiler altamente tensionado.

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Tras alcanzar la alcaldía, Carmena bloqueó la Operación urbanística de Chamartín y se han congelado permisos y licencias para completar el desarrollo urbanístico en los PAUs situados en el sureste de la ciudad, con la capacidad de levantar hasta 105.000 viviendas nuevas en un plazo de 15 años.

El año pasado, desde el Plan Director del Ayuntamiento de Madrid, se daba el visto bueno al proyecto del Sureste de Madrid pero con una notable diferencia… Si inicialmente se preveían más de 100.000 viviendas, quedaron reducidas a apenas 50.000.

Es curioso que inicialmente el Ahora Madrid se presentó a las municipales con un programa centrado en favorecer la oferta de vivienda. Prometieron un mayor parque público de vivienda y favorecer el alquiler y el alquiler social a través de bonificaciones en impuestos. Los resultados… Ambas promesas incumplidas. Es más, de las 4.000 viviendas que Carmena prometió impulsar, posteriormente quedaron rebajadas a 2.500, y a día de hoy solo se han terminado 64 viviendas en su mandato.