El pasado 22 de septiembre entró en vigor la ley 11/2020, de 18 de septiembre, cuyo objetivo final es regular la contención y moderación de las rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas cuando su finalidad sea la residencia permanente del arrendatario y se identifique en una área declarada con un mercado de la vivienda tensionado.
Con esta ley se permite a Cataluña contar con una regulación propia de contratos sobre los arrendamientos urbanos. Aunque, actualmente, existen dudas sobre la competencia de Cataluña para poder legislar sobre en esta materia específica.
La ley califica como mercado de la vivienda tensionado si se cumple una de las siguientes tres condiciones: que existan subidas de precios claramente superiores a la media de Cataluña cómo que las familias destinen más de un 30% de sus ingresos el pago del alquiler coma y que el precio del alquiler recibido en los cinco años anteriores tres puntos más que el IPC catalán.
Una vez se ha calificado como un mercado tensionado, entra en juego el índice de referencia de precios del alquiler en los contratos de esa área y aquellos nuevos contratos no podrán superar, en ningún caso, los precios de referencia al del índice oficial de una vivienda, ni las renovaciones de la renta del anterior contrato de alquiler que fue firmado durante los últimos cinco años.
Como era de esperar las consecuencias no están siendo positivas y ya era lo que le faltaba a Cataluña tras perder su característico dinamismo económico en los últimos años.
Si atendemos a los datos del portal Idealista, presenciamos una curiosa anomalía, mientras que en la Comunidad de Madrid vimos una variación negativa del 0,4% en el mes de septiembre, en Cataluña, la variación mensual fue positiva, del 1,1%, hasta alcanzar los 14,8 euros por metro cuadrado.
Curiosamente, en el cómputo del tercer trimestre del año, Madrid veía cómo los precios del los alquileres cayeron un 2,5%, mientras en Cataluña han subido un 0,1%.
En las provincias de Barcelona y Tarragona, los territorios en los que se encuentran más municipios afectados por la aprobación de la ley, habían subido un 1,1% y un 1,4% respectivamente.
La ley es del todo contraproducente, su principal aportación ha sido conseguir** revertir una tendencia de caída de los precios del alquiler** que habíamos visto en los últimos meses, llevando a los precios de los alquileres a niveles anteriores a la de la pandemia.
Este tipo de medidas solo contribuyen a amenazar la construcción de viviendas, con el riesgo de provocar una contracción de la oferta. Y es ese el problema previo, una falta de oferta desincentivada desde la administración pública que permita relajar los precios de los alquileres.
Este ha sido todo un golpe a la seguridad jurídica y la confianza que deberían tener los inversores. Se está penalizando a todas aquellas empresas que tienen capacidad para poner en el mercado promociones de viviendas en alquiler. Además, en la práctica, esta medida impacta directamente sobre el valor de los activos inmobiliarios residenciales libres, desincentivando a la rehabilitación del parque edificado.
La Generalitat no tenía suficiente con las viviendas, ahora acechan a los locales
Por si el mercado del alquiler catalán no tenía suficiente con la puesta en marcha de la regulación del alquiler en las viviendas, la pasada semana aprobó un decreto ley con el que se rebaja hasta un 50% el alquiler de aquellos establecimientos y locales comerciales que tengan prohibido poner en marcha su actividad por las restricciones.
Esta medida significa la intervención del mercado del alquiler, alterando la mediación entre las partes porque se está fijando el importe del alquiler de los negocios cerrados o limitados en su actividad comercial quedará automáticamente rebajado al 50% desde el día en el que el arrendatario notifique la voluntad de negociar.
A nadie se le escapa que esta medida viene para suavizar el golpe que están viviendo bares, restaurantes, gimnasios, centros de belleza y demás comercios. Pero el problema que nos encontramos es que ya se parte de un nivel diseñado, cuando deberían ser las partes interesadas, arrendador y arrendatario, los que pacten las nuevas condiciones en forma de condonaciones, pagos fraccionarios o aquellas que consideren más oportunas.
Y es que ninguna de las partes desea que la actividad comercial de ese establecimiento se vea obligada a cerrar porque no salen los números con el actual precio del alquiler.
