Problemas del Nuevo Plan Estatal de Vivienda

de Clara Martínez-Toledano y Mariona Segú

El Gobierno presentó hace unos días el Plan Estatal de Vivienda para el trienio 2018-2021, que se tramitará en junio para entrar en vigor en enero de 2018. El nuevo proyecto plantea dar ayudas de hasta 10.800 euros (con un límite del 20% del precio de adquisición del inmueble) para la compra de vivienda habitual a menores de 35 años, con ingresos anuales inferiores a 22.365 euros. Asimismo, el plan contempla ayudas al alquiler para los colectivos más desfavorecidos (con un máximo de 900 euros de renta mensual), así como incentivos a los menores de 35 años para cubrir hasta un 50% del alquiler mensual. Otra de las novedades más importantes del futuro plan es que las personas en situación de desahucio reciban hasta 400 euros al mes para pagar un alquiler y que habiten en viviendas desocupadas cedidas por el Sareb y entidades financieras. Aprovechamos estas propuestas para hablar de la investigación reciente en economía sobre los efectos de las subvenciones a la vivienda y discutir las distintas alternativas posibles.

Las subvenciones a la vivienda a colectivos con rentas bajas pueden conllevar efectos secundarios. En concreto, varios estudios de investigación (Susin (2002) en Estados Unidos, Gibbons and Manning(2006) en el Reino Unido y  Laferrère and Blanc (2004), Fack (2006) y Grislain-Letrémy Trevien en Francia) han demostrado que las subvenciones al alquiler, al tratarse de un mercado de oferta muy inelástica, tienen efectos inflacionistas. Por ejemplo, Fack (2006) encuentra que los precios de la vivienda suben el equivalente al 80% de la cantidad del subsidio. Dicho de otro modo, por cada 100 euros del Estado invertidos en subsidios, 80 van directamente al propietario mientras que solo 20 al inquilino subvencionado. Esto sin tener en cuenta que las personas que no reciben subsidio también sufren las consecuencias del aumento de los precios del alquiler.

De la misma forma, los distintos estudios que han analizado el impacto de políticas de promoción de la propiedad de la vivienda obtienen resultados parecidos. Glaeser and Shapiro (2003) evalúan el impacto de la deducción por pago de intereses de vivienda en Estados Unidos y encuentran que solo beneficia a familias de rentas altas que aun sin beneficio fiscal hubiesen podido acceder a la propiedad. Por otro lado, en el estudio de Hilber and Turner (2014) sobre la misma política, el efecto inflacionista en los precios de la vivienda supera el posible beneficio en términos de acceso a la propiedad. Por lo tanto, al igual que en el caso de las ayudas al alquiler, las subvenciones a la compra de vivienda también derivan en un aumento en el precio como consecuencia una vez más de la inelasticidad de la oferta.

A pesar de que España ha subvencionado durante décadas la adquisición de vivienda (con la deducción por el pago de intereses de hipotecas o la venta de viviendas de Protección Oficial), desafortunadamente no existe ningún estudio empírico que evalúe dichas políticas. No obstante, la evidencia en otros países es un claro indicador de que los subsidios tienen efectos secundarios y que pueden llegar a ser hasta regresivos. Si consideramos además el fuerte incremento en los alquileres que están experimentando recientemente las grandes urbes españolas (ver esta entrada en NeG sobre Barcelona), las propuestas de dar ayudas para la adquisición y el alquiler de vivienda habitual, contribuirían probablemente al aumento de los precios.

Existen otras alternativas para hacer frente al problema de acceso a la vivienda muy extendidas en otros países europeos pero prácticamente desconocidas en España, como es el caso del alquiler social.  En la siguiente tabla, podemos observar como España se encuentra a la cola en el porcentaje de vivienda en alquiler social con solo un 2% del total de vivienda. Esta medida consiste en que el Gobierno construya viviendas sociales que alquilen por un módico precio a individuos de rentas bajas. Aunque la inversión inicial sea grande, el hecho de alquilar y no vender la vivienda permite recuperar la inversión en el largo plazo y beneficiar a un mayor número de familias. En cierta medida, la propuesta del Gobierno de ceder viviendas desocupadas de entidades financieras a familias en situación de desahucio a cambio de un alquiler bajo, se aproxima a la idea del alquiler social. De hecho, permite desarrollar el alquiler social sin tener que llevar a cabo la inversión inicial dado que los pisos ya están construidos.

Por lo tanto, en vista de las consecuencias inflacionistas del subsidio a la compra o alquiler de vivienda en otros países, valdría la pena innovar y extender la idea del convenio con las entidades financieras a todos los colectivos en situación de riesgo y olvidarse del tradicional subsidio a la vivienda.

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