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Uno de los errores más garrafales del capitalismo ha sido la política de vivienda actual

La responsabilidad de cualquier medio salmón es proponer las mejores políticas socioeconómicas para promover el progreso económico (real) de nuestras sociedades, pero igualmente también es exponer las grandes fallas de los sistemas económicos “implementables”, y en especial del propio.

El mercado inmobiliario es uno de esos mercados del que es casi imposible escapar incluso para esos Amish que reniegan de toda modernidad, y puede ser que en este poderoso e influyente sector sea donde el capitalismo haya podido cometer algunos de sus errores más garrafales.

El mercado inmobiliario: uno de los principales mercados macroeconómicos en el que el común de los mortales se ve ineludiblemente forzado a participar

Pocos sectores hay que jueguen un papel de vaso comunicante más caudaloso entre Main Street y Wall Street que el sector inmobiliario. Entre esa “bolsística” Wall Street en la que se habla de tormentas financieras y entelequias muchas veces incomprensibles hasta sus últimas consecuencias para común de los mortales, y esa Main Street con una aproximación mucho más básica y fundamental a la economía fruto de la economía familiar del “todo suma”, se sitúa como mecanismo de transmisión el enorme mercado inmobiliario, también su derivada bancaria del mercado hipotecario, y por último la batuta del director de orquesta que suponen los tipos de interés. Y con este triumbirato se rigen los designios económicos de la práctica totalidad de las familias de nuestras socioeconomías.

Porque con estos mecanismos resulta mucho más fácil “regular” la liquidez remanente que le queda a un hogar común para dedicar a consumir o ahorrar, y es que en un mercado inmobiliario donde el precio de compra de su activo supone el salario de bastantes años, y donde además ese activo en la gran mayoría de los casos es un bien de primera necesidad a comprar (o alquilar), recurrir a una hipoteca es la única vía financiera de posible adquisición para aquellos que optan por la compra. Y puede ser que haya países en donde la cultura del alquiler inmobiliario casi de por vida esté mucho (muchísimo) más extendida que en una España donde se opta masivamente por la adquisición, pero no olviden que también cuando usted alquila en el fondo hay detrás de usted un comprador inmobiliario que participar de este mercado, y que por extensión de alguna manera le hace a usted partícipe como arrendatario. Así, la interrelación a nivel de precios y en muchos otros aspectos entre el mercado del alquiler inmobiliario y el de la adquisición en propiedad es muy fuerte.

Por lo tanto, todo lo que pase en el mercado inmobiliario tiene una fuerte influencia sobre la evolución en general de la economía. ¡Qué les vamos a decir en un país como España que recientemente sufrió una lamentable burbuja inmobiliaria que destrozó toda la economía! Pero, a pesar de su enorme capacidad destructivas, lo cierto es que las burbujas inmobiliarias son algo coyuntural que ocurre durante un cierto espacio de tiempo. Sin embargo, un tema como el que les traemos hoy, que analiza cómo la política inmobiliaria predominante a lo largo y ancho del capitalismo ha tenido una fuerte influencia en la evolución económica de nuestras socioeconomías (especialmente en los últimos años), es verdaderamente un tema sistémico que nos afecta a todos en los plazos más largos.

Las aberraciones inmobiliarias del comunismo tampoco parecen una opción precisamente habitable en el sentido más acomodado de la palabra

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Pero como saben perfectamente los lectores más habituales de estas líneas, aquí no somos sólo auto-críticos, sino que también hacemos una crítica siempre constructiva de otras posibles opciones a valorar. Y en el caso del sector inmobiliario y de las comodidades de un hogar medio en otros sistemas, pues el tema es que, al menos en términos comparativos, tampoco se puede decir que otros lo hayan hecho mucho mejor que nosotros. Así por ejemplo, el otro sistema económico todavía predominante en el mundo, el comunismo, fue el responsable de construir auténticos “mamotretos” inmobiliarios auténticamente horrorosos y totalmente despersonalizados, de proporciones masivas, y con unos estándares de calidad de vida extremadamente básicos en comparación a la media (y mediana) occidental. Estos mastodontes todavía pueblan buena parte de los barrios y ciudades de por ejemplo la Europa del Este, como esqueletos vivientes que recuerdan un pasado que los ciudadanos de esos países tratan denodadamente de borrar de sus mentes y de sus vidas.

En la otrora pujante China, el panorama inmobiliario tampoco es mucho mejor, y hay que decir que incluso en el país de la receta económica más exitosa conocida hasta la fecha de inspiración comunista. Esos mastodontes despersonalizados y “despersonalizantes” también se encuentran por todos lados en China, y especialmente en esas grandes urbes que han tenido que absorber una inmigración masiva procedente del entorno rural, para proveer mano de obra a la emergente industria manufacturera deslocalizada al calor de la globalización. Pero ni aun teniendo en cuenta un enfoque “de mínimos” para el común de los trabajadores chinos, el balance inmobiliario se puede decir que sea netamente positivo en aquel gigante económico. El hecho es que en China llevan padeciendo desde hace lustros una colosal burbuja inmobiliaria (y de forma paralela también de sobre-endeudamiento) que no acaban de saber bien cómo pinchar, que ya hace año y medio acumulaba un inconcebible stock de 50 millones de viviendas vacías, y que ha hecho que por esos apartamentillos extremadamente modestos en grandes complejos de inspiración comunista un chino medio deba pagar cantidades desorbitadas para el salario medio nacional.

Es cierto que esos complejos despersonalizados y mastodónticos, y además nada baratos en términos relativos, tampoco son una exclusiva de los países de la órbita comunista. Sin ir más lejos, a pesar de su anexión reciente por las bravas al comunismo de la China continental, ya en su época de meca del capitalismo, barrios como el de Kowloon de Hong-Kong estaban poblados de descomunales complejos residenciales de precios desorbitados y hacinamiento considerable. En concreto, este famoso barrio hongkonita es una auténtica aberración urbanística, pero igualmente se pueden tachar de despropósito aquellas famosas “soluciones habitacionales” surgidas al calor de la burbuja inmobiliaria española, y a las que claramente el ejecutivo de Zapatero no se atrevió a tratar ni siquiera de viviendas, aunque paradójicamente era en esos “minipisos” (o más bien “nanopisos”) donde iban a vivir miles de ciudadanos. Pero este problema no es sólo cosa del pasado, porque además en España y hoy por hoy la inmensa mayoría de los jóvenes han sido literalmente expulsados del mercado inmobiliario de compra por una letal e injusta combinación de precios elevados y salarios muy reducidos.

Tampoco puede ser pasado por alto el agresivo efecto expulsión sufrido por las clases medias y modestas de los centros de las grandes urbes estadounidenses, donde literalmente no pueden ni pensar en vivir en ciudades enteras como Nueva York, y han de resignarse a emigrar a la ultra-periferia, con todo lo que ello supone en pérdida de calidad de una vida que se pasan en el transporte público, pero que también conlleva no pocas ni poco importantes derivadas con muchas implicaciones según analizamos hace ya algunos años al hilo de cómo la gentrificación perjudicaría a la economía de la Gran Manzana. En todo caso, como tendencia capitalista, lo de Kowloon está en otra órbita. No obstante, casos concretos aparte como en Kowloon, lo cierto es que ése hacinamiento extremo que en el capitalismo han sido más bien casos particulares de algunos barrios concretos, en el comunismo parecía ser la norma general y generalizada a propósito desde instancias oficiales, en especial sintonía con el espíritu de colectivización y “anti-individualización” de todos los aspectos de la socioeconomía, incluso en el plano más personal del cual forma parte la elección de una vivienda familiar.

Y llegamos al quid de la cuestión: ese mercado inmobiliario occidental que podría haber sido un motor mucho más potente y más sano de lo que está acabando por ser

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Fue la emblemática y reputada publicación económica británica “The Economist” la que publicó hace unos meses un interesante artículo abordando el tema de hoy, aunque lo hacían sin la profundidad que les suele caracterizar otras veces, motivo por el cual nos hemos creído en la obligación de abanderar nosotros mismos este análisis más elaborado. En línea con lo que hemos venido afirmando desde estas líneas a lo largo de los años, el semanario británico afirma que la actual concepción de los mercados inmobiliarios occidentales resta potencial de crecimiento a las economías, desequilibra la justicia social, y erosiona la confianza en el propio capitalismo como sistema que aporta bienestar al conjunto de la ciudadanía. Y eso por no hablar de cómo ha producido crisis sistémicas con una cascada de deterioro político y socioeconómico sin precedentes, sobrevenido tras la funesta crisis subprime (por cierto, por la que -casi- nadie ha pagado a día de hoy).

Pero “The Economist” ya hace todo un ejercicio de realismo práctico de libro académico cuando ataca la raíz del problema, al afirmar que es un sinsentido que ciudades vibrantes y con una economía boyante se encuentren sin espacio para crecer y seguir aportando al balance de progreso económico nacional, precisamente siendo donde está el trabajo y donde hay una fuerte presión inmigratoria desde otras poblaciones. Sin duda, toda una lacerante pérdida de potencial. Pero el problema no queda ahí, porque además esa falta de espacio para viviendas ante unos demandantes que no saben dónde irse a vivir, ocurre a la par que hay toda una generación cada vez más senior de propietarios que viven en propiedades enormes y medio vacías, por no hablar de esos multi-propietarios que sólo se preocupan por imponer su visión particular del mercado inmobiliario y hacer valer sus intereses creados como macro-arrendatarios, todo en detrimento de unos jóvenes sin posibilidad de vivir entre cuatro paredes en su propia ciudad, y sin apenas capacidad de influencia sobre el sistema para encontrar soluciones alternativas y creativas a tamaño problema: al final, se ven abocados a orientar su voto a soluciones cada vez más radicales (e impredecibles) para lo que perciben como un problema acuciante (que lo es).

Y el resultado llama la atención por las cotas en forma de cifras que estos desequilibrios están alcanzando actualmente en nuestros sistemas según informa “The Economist”, con unos Estados Unidos donde en 1970 los costes de vivienda absorbían un 8% del PIB nacional, y esta cifra ha aumentado cerca de un 40% hasta suponer hoy en día un 11% de todo lo que produce el país en un año. Otras cifras que aportan son cómo la crisis subprime tampoco ha corregido la dañina tendencia en muchos países, y así en Gran Bretaña los precios actuales (ajustados por inflación) siguen en los mismos niveles que en el pico previo a la crisis con unos salarios mayormente estancados, en Australia los precios se sitúan un 20% por encima de la época pre-subprime, y en Canada están un 50% por encima. Además, los datos elaborados por esta publicación apuntan a que el número de viviendas por habitante construidas actualmente en el mundo desarrollado ha caído a la mitad desde los años 60, en lo que casualmente es una tendencia del mercado que restringe inexplicablemente la demanda, y protege la inversión de los ya propietarios. El problema parece que como mínimo se mantiene en niveles inconcebibles, cuando no ha ido todavía a más.

Los problemas son graves y de diversa índole, pero las soluciones son difíciles y pocos parecen querer apostar con decisión por ellas

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Tampoco se pueden achacar los males del sector a la pasión por la compra de la vivienda, que según algunos analistas podría ser innecesaria (en favor del arrendamiento). Desde luego que con ciertos niveles de precios el apalancamiento que supone la compra de una vivienda para una familia media es un riesgo inasumible que muchos acaban asumiendo, pero lo cierto es que en mercados inmobiliarios con una parte importante de mercado de alquiler de vivienda, e incluso con cultura del “mismo alquiler para toda una vida” al estilo alemán (que por cierto, tampoco ha evitado la formación de la reciente burbuja de precios en Berlín), los mismos graves problemas siguen presentes. Pero en el caso del mercado español, estas diferencias entre cultura de compra y cultura de alquilar son especialmente lacerantes, puesto que ese mercado de alquiler que algunos conciben como válvula de escape reguladora del mercado en propiedad, durante la pasada crisis inmobiliaria no sólo no hizo las veces de compensación natural, sino que los precios de los alquileres en las grandes ciudades apenas se resintieron, al menos no al nivel que lo hicieron los precios de venta.

La razón no fue otra más que todos aquellos jóvenes expulsados del mercado en propiedad tenían forzosamente que vivir en algún sitio, y se vieron abocados a alquilar y con su demanda mantener los precios de los alquileres, haciendo del problema de la vivienda una moneda de dos pesadas cruces y ninguna amable cara. Y ahora se está atacando el problema desde otra perspectiva que habrá que ver qué resultados da, porque aunque sea de forma coyuntural mientras que llega al mercado un mayor stock de vivienda pública, en España ya se dio luz verde a limitar por ley el precio de los alquileres, haciendo todo un alarde de intervencionismo “por las bravas” que habrá que ver qué resultados da, y si acaba por desincentivar la nueva construcción. Desde luego que esta medida no ataca la raíz del problema, aunque en el caso de España verdaderamente tampoco lo pretende (dada su temporalidad).

Y el problema no es sólo de deriva de un sector que vive instalado (y también forzado a vivir en él) por una política de vivienda y una legislación con décadas de antigüedad sin apenas haber sido modernizadas, sino que otra derivada del problema sería la falta de capacidad de adaptación de la que la arquitectura moderna ha hecho alarde para encontrar soluciones técnicas a su principal objetivo: diseñar edificios para la función que tienen en consonancia con los medios técnicos y económicos. Así, el fallo de la vertiente técnica no puede ser tampoco ignorada, y aunque desde hace ya décadas se viene hablando de futuros rascacielos “ciudad vertical” de cientos de miles de personas como solución para mejorar la habitabilidad de las grandes macro-urbes del planeta (según ya imaginaba la visionaria Blade Runner), lo cierto es que este tipo de soluciones arquitectónicas no han llegado al mercado de masas, y se han limitado a circunscribirse a la eterna carrera de quién ostenta el récord mundial del edificio más alto, de lo cual el rascacielos Burj Khalifa de Dubai es el actual máximo y más elevado exponente.

Y eso por no hablar de que actualmente tanto el sector inmobiliario como la economía en su conjunto vive en un estado narcotizado por el cual unos tipos de interés ultra-bajos (e incluso negativos) hacen que los compradores y arrendatarios de viviendas tengan la sensación ficticia de que ésta es mínimamente asequible, cuando realmente no lo acaba de ser en base a los salarios medios (o más bien “medianos”). Cuando pase la marea del “bálsamo del tigre” que es la política de tipos negativos (si es que el sistema se acaba por recuperar de la debacle sub-prime cuyas consecuencias aún padecemos a día de hoy), ya veremos a ver qué pasa con el precio de la vivienda, porque o bien se adapta al nuevo poder adquisitivo que unos tipos normales dejan al común de los mortales, o bien la vivienda acabará siendo un mero bien de lujo, promoviendo amplias bolsas de descontento social especialmente lacerantes en las grandes ciudades. Precisamente la crisis sub-prime ya nos ha dejado profundas cicatrices demostrando todo lo que puede llegar a traer el descontento social, con realidades políticas convulsas que seguimos viendo en los telediarios en la actualidad, y que a saber a dónde nos acabarán llevando como estación final.

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Así que no podemos finalizar por hoy sino enfatizando que el mercado inmobiliario en la inmensa mayoría de las economías desarrolladas necesita una reforma en toda regla, cuando no demoler todo el edificio para erigir uno nuevo sobre cimientos más modernos y que aporten a la socioeconomía lo que se supone que este importante sector debe aportar en última instancia. Porque una cosa es que el sector inmobiliario esté al servicio de la economía y sea uno de sus motores, y otra cosa muy distinta es que la economía sea la que esté al servicio del sector inmobiliario y éste pueda llegar a suponer un lastre en forma de peaje para el conjunto del sistema. En el sano equilibrio y la convivencia mesurada está la solución más adecuada, además de en que ese sector inmobiliario no olvide que más que servir como vehículo de inversión o como canalización de la especulación urbanística (políticos locales y recalificaciones mediante), no debe olvidar su objetivo fundacional de ofrecer viviendas a quien las necesita, con unos buenos estándares de bienestar, y a un precio razonable. Y hoy en día no se ven estas tres variables conviviendo en armonía para buena parte de los segmentos del mercado, así que habrá que ir pensando en componer otra sinfonía más armónica, porque si no a lo que nos arriesgamos es a acabar sufriendo una estridente pieza dodecafónica: una música que sólo deleita a unos pocos «entendidos».

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