El mercado de la vivienda de lujo en Madrid ha logrado pasar los meses de pandemia sin apenas síntomas, mostrando una mayor resiliencia que el resto del sector residencial, un factor que le hace tener también mejores perspectivas para este año, en el que se espera que los precios medios vuelvan a crecer e incluso se cierren operaciones de récord en la ciudad, alcanzando transacciones por 20.000 euros el m2.
«Durante los primeros meses de 2020, Madrid ocupaba el noveno puesto en nuestro Prime Global Cities Index con un crecimiento interanual de precios en residencial prime del 4,6%», explica Carlos Zamora, socio y director de residencial de Knight Frank.
Si bien, «la inestabilidad generada por la pandemia ha provocado como era de esperar que los precios en residencial de lujo hayan tenido un retroceso a cierre de 2020». Según el experto, los precios prime en la capital han tenido una bajada a cierre de 2020 de un 4%, habiendo cerrado el año con un precio medio cercano a los 8.100 euros por metro cuadrado. Esta caída ha sido más suavizada que en el mercado residencial en general, destaca Zamora, que asegura que se espera «una pronunciada recuperación en 2021, con un aumento de los precios de alrededor del 3%».
Los inmuebles de lujo «son activos refugio, ya que sortean muy bien cualquier tipo de crisis», destaca Luis Valdés, managing director de Residental Sales Advisory en Colliers, que prevé que a pesar de la pandemia este año se alcancen en Madrid cifras récord con la venta de dos áticos en una de las promociones que están comercializando en la plaza Villa de París.
El precio récord se espera en la promoción de Mabel Capital en la plaza Villa de París
Se trata de un proyecto de Mabel Capital, la sociedad de Abel Matutes Prats en la que participa como inversor Rafa Nadal, que está vendiendo las dos unidades a un precio de 20.000 euros el metro cuadrado, lo que llevaría el valor total de cada activo a 10 millones de euros. Con esa cifra por m2 la promoción se pondría por delante de otros míticos desarrollos de la ciudad como son Canalejas o Lagasca 99, que hasta ahora mantenían el liderazgo en precios en Madrid capital.
«Este proyecto, además de su ubicación, tiene un atractivo diferencial y es que los áticos tienen una altura en el salón de cinco metros. Esto es algo inusual en Madrid, ya que normalmente las plantas altas de los proyectos prime están en la primera y segunda planta, ya que antiguamente eran las plantas nobles», explica Valdés. De hecho, los dos áticos que romperán el techo del lujo en Madrid eran históricamente los trasteros del edificio que está siendo sometido a una completa transformación.
Una de las claves del buen recorrido que experimenta el mercado de la vivienda de lujo en Madrid es lo competitiva que es la ciudad respecto a otras grandes capitales europeas, lo que le mantiene en el foco del comprador internacional. «El atractivo de la ciudad como capital de España, la gran calidad de vida, su patrimonio histórico, cultural, artístico, gastronómico y residencial, así como los precios competitivos que registra su mercado inmobiliario con relación a muchas otras grandes capitales europeas como París, Londres, Berlín, Viena, Ámsterdam o Roma, la sitúan como uno de los referentes del continente en el segmento lujo», apunta Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid, que asegura que pese a la crisis sanitaria «estamos recibiendo mucho interés por parte de la demanda por propiedades de obra nueva por encima de los 2 millones de euros» y comparte la previsión de que los precios crezcan alrededor de un 3% este ejercicio.
Importancia del comprador extranjero
La vuelta del comprador internacional, que tiene un peso muy elevado dentro del mercado residencial de lujo, será clave para que el sector recupere su ritmo de normalidad. «Si el plan de vacunación es efectivo esperamos que a mediados de 2022 el segmento lujo recupere el ritmo que registraba a finales del 2018 y principios del 2019», apunta Crisenti. Así, el experto señala que en distritos como el de Salamanca, la demanda extranjera (mayoritariamente latinoamericana) llegó a acaparar la mitad del interés inmobiliario de este segmento en los años 2018 y 2019. «Ahora, el comprador nacional es protagonista en ocho de cada diez operaciones», concreta.
Zamora también confía en la pronta recuperación de la vivienda de lujo y cree que «en 2021 será más notable que en el resto de los sectores del mercado inmobiliario. A pesar de llevar poco avanzado el nuevo año para sacar conclusiones definitivas, Madrid cumple por el momento unos requisitos que hacen prever que será una de las ciudades a nivel mundial con mayor recuperación, como pueden ser los bajos tipos de interés, las ayudas fiscales o la acumulada demanda que se observa en el residencial prime, tanto nacional como internacional».
Rafael Alamillo, consejero delegado de Home Boutique, coincide en que «Madrid sigue siendo un referente» en el mercado del lujo, «estando por delante de ciudades como Lisboa». «Muchas empresas nacionales se están trasladando a Madrid, sobre todo en el ámbito tecnológico. También hay fondos internacionales buscando edificios en estas zonas para comprar, reformar y vender, o bien para utilizar el modelo Build To Rent, construir para alquilar. Además, creemos que la situación política en Cataluña está favoreciendo la inversión en Madrid, tanto en empresas como en inmuebles», destaca el directivo.
Alamillo también se muestra optimista sobre la evolución del sector en 2021, ya que «este año se nota más activo, el cliente extranjero está volviéndose a notar y el cliente español, pese a que suele necesitar financiación para sus operaciones, está en activo y muy seguro de la franja de precios y características de la vivienda que busca». Así, el directivo explica que «durante la pandemia las ventas de las viviendas prime descendieron. Hay que diferenciar las viviendas de más de 1 millón de euros, en las que el cliente extranjero supone más del 70%, y la vivienda de entre 700.000 euros y 950.000 euros. En las primeras hay un parón provocado por el Covid y entre las segundas ha crecido la demanda interna respecto a antes de la pandemia».
En la misma línea, desde Barnes creen que «la progresiva apertura de fronteras como consecuencia de la vuelta a la normalidad apunta a un cambio de perfil del comprador. Mientras que durante la pandemia la demanda nacional fue protagonista absoluta, acaparando el 80% de las operaciones de compraventa y con un presupuesto más ajustado, de entre 500.000 euros a un millón, el peso del comprador internacional será mayor de cara al segundo semestre del año».
Diferencias por nacionalidades
En la misma línea, Valdés destaca que hay pocos compradores nacionales en operaciones superiores a los 2 millones de euros, ya que a partir de ese rango suele ser predominante el inversor latinoamericano. Así, el experto de Colliers concreta que el foco de este perfil de comprador está muy acotado a zonas concretas de Madrid.
«Para ellos el lujo no es cualquier cosa. De hecho, más que fijarse en el precio por metro cuadrado, se fijan en la zona y cuando trabajas con un cliente latinoamericano te tienes que limitar a la zona de Jerónimos, Salamanca y alguna zona muy concreta de Almagro y Justicia. El resto para ellos no es lujo. De hecho, ellos buscan producto que nosotros clasificamos como High-End (gama alta) dentro del lujo y son solo unos cuantos proyectos muy destacados», explica Valdés.
En esas zonas el comprador internacional copa un porcentaje muy elevado de las operaciones, llegando a suponer hasta el 70%-80% del total de la demanda. Sin embargo, en Modesto Lafuente, Espronceda o General Martínez Campos, el comprador será generalmente al 90% nacional, apunta el experto.
Los proyectos mas exclusivos en la capital se pagan a una media por m2 de 13.900 euros
Los proyectos High-End también se diferencian por su precio. «El residencial de lujo en términos generales en Madrid con todos los barrios prime de la zona centro se sitúa en una media de unos 9.850 euros el metro cuadrado, mientras que si nos vamos a los proyectos más especiales el promedio supera los 13.900 euros por metro cuadrado».
En el caso de los españoles con un poder adquisitivo más elevado, el barrio más seleccionado es el Viso. Así, Valdés destaca como curiosidad el caso de la promoción Pablo Aranda 3, que «tiene un hecho diferencial y es que curiosamente el 100% de los compradores son españoles, con un precio promedio de 11.100 euros por metro cuadrado».
¿Qué barrios resisten mejor?
«Centro continúa siendo una de las zonas más demandadas, como refleja el número de transacciones que se realizaron en los últimos meses», apunta Zamora. Destacan en esta zona los barrios de Universidad y Justicia. Por otro lado, Chamberí y Salamanca se sitúan a continuación de Centro, siendo los barrios de Almagro (en Chamberí) y de Castellana (en Salamanca) los más demandados, según el experto de Knight Frank.
Respecto a los precios, Zamora explica que Salamanca mantiene su liderazgo con un precio cercano a los 9.000 euros por metro cuadrado a cierre de 2020, apenas un 1% por debajo de lo registrado a cierre del año anterior, seguido de Retiro (en el barrio de Jerónimos) con un precio de alrededor de los 8.600 euros por metro cuadrado, también registrando casi un -1% en comparación con 2019.
Desde Barnes explican que en cuanto a las características más solicitadas de los inmuebles de lujo para este año «seguirán siendo viviendas de aproximadamente 150 metros cuadrados, tres habitaciones, dos baños y zonas exteriores ubicadas en los distritos de Salamanca, Chamberí, Retiro y Centro, las zonas más cotizadas de la capital y con mejores conexiones y servicios». «Estos inmuebles, generalmente de segunda mano y reformados, gozan de las mejores ubicaciones, y es en este segmento donde los compradores pueden encontrar buenas oportunidades de negociación e inversión», explica Crisenti, que puntualiza que el tiempo medio de venta es relativamente corto, de entre cinco y seis meses, «siempre que hayan sido puestos a la venta a un precio acorde al mercado».
¿Cuál es el perfil del comprador?
Según Zamora, entre los compradores para uso habitual o segunda residencia «encontramos tres perfiles diferentes: jóvenes de más de 25 años que demandan viviendas a partir de un dormitorio en edificios modernos con viviendas bien equipadas tecnológicamente, y cuyos ingresos proceden en su mayoría de patrimonios familiares».
Por otro lado, el experto señala que están las familias o solteros de más de 35 años que buscan viviendas más amplias, a partir de tres dormitorios, y que cuenten con buenas zonas comunes y amplios espacios; la mayoría de sus ingresos proceden de sus negocios propios e inversiones. Y, por último, los retirados profesionales con más de 55 años que, aunque también demandan viviendas de más de tres dormitorios, quieren viviendas de una sola planta y con espacios al aire libre, sus ingresos vienen tanto de patrimonio familiar como del éxito alcanzado durante su carrera profesional.
En cuanto a la parte de inversores que adquieren estas propiedades destacan sobre todo los latinoamericanos, «en su mayoría venezolanos, mexicanos y colombianos, que suelen comprar edificios completos para rehabilitarlos y devolverlos al mercado con un alto valor añadido. Aunque entre los años 2013 y 2014 se produjo el boom de inversiones por parte de estos compradores, que aprovecharon la crisis de nuestro país para conseguir precios más competitivos, en la actualidad existen activos en venta que hacen que el mercado siga activo incluso con la crisis sanitaria».
Los latinoamericanos y más concretamente los mexicanos son los compradores que más se ven en el mercado de la vivienda de lujo en Madrid
Por su parte, dentro del perfil de comprador internacional, Valdés destaca que actualmente el latinoamericano es predominante y más concretamente el mexicano. «Históricamente fueron los venezolanos y también hubo una época de colombianos y peruanos, pero ahora acapara todo el mexicano», explica el experto, que señala además que hay un cambio de tendencia, ya que «antes el mexicano nos veía como una puerta a Europa para pasar una temporada y ahora ya hay familias que están trasladándose a España para establecer sus empresas aquí y esto no pasaba antes».
Según el directivo la inseguridad que tienen en su país les empuja a dar ese cambio y eligen España por distintos factores como el idioma, la similitud cultural, la gastronomía, la seguridad y también el clima. «Además el precio es un factor relevante también, ya que ellos son conscientes de que están comprando muy por debajo de lo que lo harían en París o Londres», puntualiza Valdés.
Por otro lado, independientemente de la nacionalidad del comprador, el experto de Colliers señala que a la hora de elegir un proyecto «lo que es muy importante para ellos es el hecho de poder personalizar las viviendas tanto en distribución como en calidades en función de sus necesidades y de su estilo de vida». Así, señala que en la parte alta del lujo no hay regateos. «En estos casos más que una rebaja de precios lo que quieren es que el promotor tenga cintura para adaptar las viviendas a su gusto». Según el experto, lo que suele demandar el comprador son viviendas con amenities, servicios, buenos acabados, arquitectos reconocidos, techos altos, mucha luz y una buena obra. La construcción tiene que ser impecable», destaca Valdés.
Nuevos proyectos
Si ponemos el foco en quiénes son los promotores de estos proyectos, Zamora explica que predominan sobre todo los promotores españoles, «la mayoría de ellos con una amplia experiencia en el sector, aunque otros se han decantado por esta línea en los últimos meses llevados por la situación del Covid-19 y en los cambios que ha traído consigo respecto a las nuevas necesidades de los demandantes. También se ha observado cómo promotores nacionales se han aliado con family offices o incluso con fondos internacionales para llevar a cabo sus nuevos desarrollos en los últimos tiempos». Además, el directivo de Knight Frank explica que debido a que el segmento del residencial prime en la capital cuenta con una reducida y exclusiva oferta, los proyectos que están en curso no han sufrido grandes variaciones en sus plazos.
Por su parte, Valdés cree que el ritmo de nuevos proyectos podría frenarse un poco en los próximos meses, ya que «ahora mismo hay cierto distanciamiento entre los propietarios de los inmuebles o suelos que tienen que venderse y lo que está dispuesto a pagar el inversor que va a transformar esos activos y los va a convertir en viviendas de lujo. Si bien, esperamos que en unos meses esa diferencia se comprima y vuelvan a verse bastantes proyectos».
En cualquier caso, este corto periodo en el que la oferta se frenará contribuirá también a mantener al alza el precio de estas exclusivas viviendas en la capital.
