Provincia: durante enero y febrero la venta de inmuebles creció 40,1%

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Por FERNANDO CORADAZZI
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La venta de inmuebles en la provincia de Buenos Aires creció un 25,23% en febrero pasado con respecto al mismo mes del año anterior, mientras que en el primer bimestre del año el aumento interanual fue de 40,1%, según informó el Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires.

En febrero pasado se registraron 6.848 escrituras contra 5465 anotadas en 2017, mientras que en el primer bimestre de este año fueron un total de 13.821 contra 9.866 del año anterior.

Hace una década que en la Provincia no se registraba un movimiento inmobiliario similar al del bimestre pasado.

Esta aceleración del mercado inmobiliario se debió al vertiginoso aumento de los créditos hipotecarios UVA. En febrero pasado crecieron un 202% con respecto al mismo mes del año pasado, mientras que en el primer bimestre aumentaron un 228%.

En enero y febrero de 2017 se anotaron en el Colegio de Escribanos bonaerense 1988 hipotecas mientras que en enero y febrero de este año fueron 6.530. Un crecimiento explosivo.

Los créditos hipotecarios representaron este año el 52 % de las escrituraciones.

Según unl informe del Banco Central, hasta marzo continuó el dinamismo de los préstamos hipotecarios al sector privado. En particular, se observó que 61% del saldo total de crédito hipotecario a las familias correspondió a financiaciones denominadas en UVA.

El crédito hipotecario representa hoy un poco más del 1% del PBI. En la convertibilidad llegó a ser del 6%.

En términos de participación del mercado, el Banco Nación mantiene un 46,7%; el Provincia, el 18,3%; el Ciudad, el 7,3%, y los otros bancos, el 27,6% restante.

El crédito hipotecario representa hoy en la Argentina el 13% del total del crédito al sector privado. En cambio en Uruguay, el porcentaje trepa al 23%, en Brasil el 45% y Chile tiene el equivalente al 79% de su Producto en créditos hipotecarios.

El año pasado se consolidó firmemente el mercado inmobiliario en la provincia de Buenos Aires. En total se escrituraron 128.345 títulos de compra y venta, un 19,25% más que en 2016 donde el número total de escrituras fue de 103.628. Además se incrementaron las hipotecas, con un crecimiento de 61,67 % en relación a 2016.

LOS CRÉDITOS UVA Y LA INFLACIÓN

El boom de los créditos hipotecarios nominados en UVAs se apoya en el atractivo de que la cuota se asemeja a la de un alquiler, por eso superó los 65.000 millones de pesos en 2017. ¿Pero qué pasa si el Gobierno no logra controlar la inflación?

Según el Centro de Economía Política Argentina (CEPA) durante el último año, la cuota y el capital adeudado se incrementó un 52 por ciento. En el mismo período las tasas de interés se duplicaron, mientras que la devaluación complicó el acceso al crédito debido a la diferencia entre el monto otorgado en pesos y el precio de la vivienda en dólares cuando se realiza la operación. Y aunque el dinero prestado en créditos UVA aumentó más de 20 veces, se encendieron luces de alerta sobre la sustentabilidad del sistema.

Los gerentes de bancos y los legisladores están discutiendo por estos días un plan que consiste en que cada uno de los tomadores de créditos hipotecarios UVA pague un seguro equivalente al 3% de la prima o cuota a pagar.

Ese seguro le daría al deudor una cobertura en el caso de que la variación de la inflación superara en más de un 20% la suba de los salarios medida a través del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

El aporte sería del 3% de cada uno de los tomadores que irá a un fondo que administraría el Estado en conjunto con los bancos y que respondería por todos los créditos en una situación de crisis sistémica.

Mientras la diferencia entre el aumento de la cuota y el aumento de sueldos sea menor sea del 10%, el ajuste lo enfrentaría el tomador del crédito. Pero si el descalce entre las dos variables es de entre el 10 y el 20%, la compensación quedaría a cargo de los bancos.

Todas estas propuestas se formalizarían en un proyecto de ley que tratará el Congreso Nacional.

LICITARÁN EN EL MERCADO CÉDULAS HIPOTECARIAS

Pero para mantener ese ritmo de crecimiento es necesario contar con una liquidez en los bancos que requeriría que se puedan securitizar los créditos nominados en UVA.

El Banco Hipotecario licitará en el mercado cédulas hipotecarias de un fideicomiso que tendrá como activos subyacentes créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) que tiene hoy la cartera de la entidad. De esta manera se convierte en la primera entidad en tener un producto de securitización de este tipo de préstamos.

En un comunicado enviado a la Comisión Nacional de Valores (CNV) el Banco Hipotecario anunció la creación del Fideicomiso Financiero CHA UVA I por un valor nominal de 19.210.114 cuyos activos subyacentes serán los créditos hipotecarios UVA generados por la entidad, que tienen “un excelente comportamiento de pago”, según se consigna en el comunicado la entidad financiera.