La fuerte creación de empleo (783.000 ocupados más en 2023), los flujos de inmigración significativos (unas 600.000 personas), una situación financiera de los hogares menos tensionada de lo esperado, la resiliencia de la compraventa de extranjeros y la estabilización de los costes de construcción fueron los cinco factores de apoyo que sostuvieron la demanda de vivienda y mitigaron el impacto negativo de la subida de los tipos sobre el precio de la vivienda. Son las conclusiones extraídas por CaixaBank Research de su informe sobre el mercado inmobiliario en 2023, en el que analiza también el comportamiento que tuvieron los precios de la vivienda el pasado año y la tendencia que se espera en 2024.
Así, el balance del mercado inmobiliario en 2023 ha sido más positivo de lo que se presumía. Aunque el número de compraventas de vivienda descendió alrededor de un 10%, el retroceso fue más suave de lo anticipado y, de hecho, se convirtió en el segundo mejor registro en 15 años (el primero fue en 2022, con 650.000 compraventas). El precio de la vivienda también se desaceleró en el primer semestre de 2023, pero en el segundo semestre aceleró el ritmo de avance y creció un 5,3% interanual en el cuarto trimestre de 2023. Por el lado de la oferta, la estabilización de los costes de construcción permitió cerrar el año con un número de visados de vivienda nueva similar al de ejercicios anteriores (en torno a las 110.000 viviendas).
Para el primer semestre de 2024, CaixaBank Research prevé que esta senda de suave desaceleración continúe, como consecuencia de unos tipos de interés todavía elevados y un contexto económico relativamente débil. No obstante, en el segundo semestre de 2024, a medida que se afiance la senda descendente de los tipos de interés y la actividad económica gane tracción, se espera que el mercado inmobiliario recobre vigor y dibuje una trayectoria ascendente.
«Así, 2024 será un año de transición para dar paso a un 2025 en el que prevemos que el sector inmobiliario vuelva a expandirse», apuntan fuentes de CaixaBank Research. Este servicio de estudios mejora sus previsiones para el mercado inmobiliario español para 2024-2025 con un incremento previsto del precio de la vivienda del 2,7% y del 2,5%, respectivamente, y un número de compraventas en torno a las 550.000 unidades por año.
Vuelta a los niveles prepandemia
A pesar de que las compraventas de vivienda descendieron un 9,7% en 2023 hasta las 587.000 unidades, la cifra es superior a los niveles prepandemia (16,1% más respecto a 2019) y del promedio histórico (470.000). Por segmentos, el mayor ajuste se concentra en las compraventas de vivienda de segunda mano (–10,8% en 2023 frente a –4,8% de las compraventas de vivienda nueva).
El impacto del aumento de los tipos de interés ha sido más intenso en el mercado hipotecario. El número de hipotecas descendió un 17,8% en 2023, y la nueva concesión de crédito a hogares para la compra de vivienda, un 18,6% en ese mismo periodo, si bien ambos indicadores se encuentran por encima de los registros de 2019. Por segmentos, el precio de la vivienda nueva creció de forma mucho más significativa (11% interanual en el tercer trimestre), en comparación con la vivienda de segunda mano (3,2%), a causa de la relativa escasez de oferta de vivienda nueva, una mayor preferencia por esta tipología de vivienda y unos costes de construcción residencial que se han consolidado en niveles altos (avance del 3,7% en 2023 tras aumentar un 20% en 2021-2022).
CaixaBank Research prevé que el número de compraventas mantenga la tendencia actual de descenso gradual, y se sitúe en torno a las 550.000 viviendas en 2024, un registro inferior al estimado para 2023 (590.000) pero significativamente superior a la previsión anterior (510.000). Asimismo, espera que el precio de la vivienda se desacelere del 3,9% en 2023 al 2,7% en 2024, aunque en todo caso será una desaceleración mucho más modesta si se compara con la anterior previsión (1,1%).
A mayor población, mayores precios
CaixaBank Research también destaca que el precio de la vivienda creció más en las provincias que atraen más población. Así, la gran mayoría de provincias presentaron variaciones positivas del precio de la vivienda entre el 3T 2021 y el 3T 2023, y solamente cuatro registraron descensos: Huesca, Soria, Salamanca y Cáceres. Por otra parte, las provincias más turísticas son las que anotaron mayores ritmos de crecimiento del precio de la vivienda: Baleares (17,0%), Málaga (15,9%) y Santa Cruz de Tenerife (11,7%). En Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y L’Hospitalet de Llobregat la población creció un 2,7% en promedio y el precio de la vivienda, un 6,4% anual promedio entre el 3T 2021 y el 3T 2023.
