¿Cómo rentabilizan los fondos el ‘ladrillo’ de los bancos?

La presión que ejercen el Banco de España y el Banco Central Europeo (BCE) para que los bancos españoles aligeren la cartera del ladrillo tiene un efecto en cadena en el sector inmobiliario. Los grandes fondos de inversión se movilizan para conseguir esos activos en condiciones que les permitan obtener rentabilidades razonables. Y al tiempo, los ‘servicers ‘–las gestoras inmobiliarias que en el pasado pertenecieron a los propios bancos– buscan la manera de cobrar comisiones por la colocación de esos activos en el mercado para cerrar un círculo virtuoso en el que ganan todas las partes. Casi todas. Pues no siempre se evita algunos efectos sociales que con frecuencia no son deseables y que acaban pagando quienes fueron propietarios de esos activos y no pudieron conservarlos por su insolvencia personal.

El anuncio esta misma semana por parte del BBVA de la venta de una cartera de activos inmobiliarias valorada en 13.000 millones de euros al fondo de inversión norteamericano Cerberus no solo pone de manifiesto cuál es la estrategia de la banca para mejorar sus balance sino también la de los inversores extranjeros para optimizar sus inversiones. “A todos los bancos les interesa en este momento desprenderse de su cartera inmobiliaria desde bastante hasta muchísimo”, afirman fuentes del sector. El caso del BBVA no es el único. El Santander se ha vendido recientemente de cartera inmobiliaria del Popular, además de parte de la suya propia en una operación en la que ha intervenido el fondo Blackstone. Ya en el 2014 compró otra cartera de activos a CatalunyaCaixa valorada en 4.500 millones. CaixaBank ha contratado los servicios de una consultora para que encuentre comprador para su cartera de ladrillo. Y prácticamente todo el sector (SabadellBankia y otros) buscan la manera de desprenderse de la piedra lo antes posibles.

¿Qué ganan unos y otros? La venta del BBVA puede explicar las consecuencias económicas. La entidad financiera coloca sus activos inmobiliarios a un precio cercano a los 5.000 millones de euros. Y teóricamente lo hace con descuentos que van desde el 25% al 45%, según apuntan fuentes conocedoras de la operación. Esos activos tenían un nivel de cobertura elevado, prácticamente del 63%, lo que efectivamente le permite venderlos con descuentos sobre el valor en libros sin incurrir en nuevas pérdidas, gracias a las provisiones. Pero, además, el BBVA se asegura una parte de los beneficios futuros de la venta de estos activos, al tomar una participación del 20% de la sociedad conjunta con Cerberus que los comercializará. El banco obtendrá los beneficios adicionales en forma de dividendo.

Margen amplio de rentabilidad

El fondo de inversión tiene un margen amplio para exprimir rendimientos de los inmuebles. En este caso se trata de 78.000 unidades (casas, pisos, aparcamientos, trasteros, locales comerciales, etc) entre los que hay inmuebles más líquidos que otros. Es decir, que se pueden vender con más facilidad. “Hay de todo”, afirman fuentes conocedoras de la operación. “Hay una parte muy vendible, ya que el banco no ha sido de los más activos hasta ahora para llevarlos al mercado”, destacan. Pero hay otra parte en la que habrá que invertir –“poner capex”, como se dice en el sector– para reformarlos antes de llevarlos al mercado.

El comprador cuenta con una ventaja, se apunta: Cerberus es un fondo muy especializado que puede encontrar fórmulas para vender más eficaces que el propio ‘servicer’ del banco, Aliseda. “En algunas entidades financieras han acabado en la inmobiliaria no el personal más cualificado para esa actividad, sino el descartado de las oficinas cerradas”, se dice en el sector. No es ese el caso de Haya Real Estate, el ‘servicer’ adquirido por Cerberus, que tiene su origen en Bankia. Haya ya ha hecho una reestructuración laboral interna y ha incorporado profesionales del sector inmobiliario. Se previsible que Haya se encargue de la gestión de los activos al final.

Gestionar los problemas

No obstante, hay que ver si se pueden vender todos los activos. “Hay cierto riesgo en Catalunya, donde tienen inmuebles que provienen de las antiguas cajas (Unnim y CatalunyaCaixa). Y estos requerirán de una gestión que tiene impacto social: gestionar la permanencia de expropietarios que no pueden pagar, evitar desahucios, etc”, apuntan en el sector. A Anticipa, el ‘servicer’ de Blackstone ya le ha tocado lidiar con no pocos problemas en las gestión de la primera cartera de créditos que vendió CaixaCatalunya. “Y era relativamente buena”, se dice en el sector. En todo caso, Cerberus tiene un tiempo, unos cinco años, para revender –reformados o no– esos activos. Otros fondos ya han completado la experiencia. Lone Star acaba de cerrar la venta de los últimos activos comprados en España y que iban desde la mayoría del capital de la inmobiliaria Neinor (exKutxabank) a las propiedades compradas por el banco alemán Eurohypo, entre las que se incluía la antigua sede de Fecsa en el Paralel de Barcelona. Lone Star ha amortizado esa cartera en unos cinco años. “Su apuesta por el inmobiliario español le ha ido bien”, afirman fuentes cercanas al fondo, aunque no se conocen datos de rentabilidades.

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