La revisión de los alquileres firmados en la crisis amenaza al comercio local

El 2017 marca el inicio de un periodo clave para el sector del comercio, ya que abre las puertas a la revisión de contratos de alquiler que se firmaron durante los años más negros de la crisis, de 2007 a 2011. Si durante los años más duros de la crisis, tanto los grandes grupos de distribución como las marcas independientes lograron renegociar las rentas con los propietarios, con unas rebajas próximas al 25%, ahora toca revisar los alquileres al alza. “Es un momento delicado para el mercado; en zonas primehay muchas operaciones paradas y las negociaciones se eternizan”, asegura Dolors Jiménez, directora de High Street de la consultora Shophunters.

“Para retailers con un buen concepto ha sido una década prodigiosa, ya que han podido desarrollar unas políticas de expansión basadas en gran parte en rentas bajas”, asegura Jiménez. Marcas locales como Bimba & Lola, El Ganso, Casas, Bóboli o Nice Things han dado un gran salto en estos diez años, en paralelo a la entrada de grandes firmas de lujo internacionales, tanto en Barcelona como en Madrid.

A las elevadas rentas hay que sumar la competencia de los operadores online

“Los alquileres que toca renegociar ahora se están disparando; hay propietarios que te piden hasta un 40% más de lo que estamos pagando”, denuncian desde Nice Things. “Cada vez el retail físico tiene más presión; a la omnipresencia de los grandes grupos –apuntan desde la marca de moda femenina– se suma la presión de la venta online. Y ahora hay que añadir los precios de los alquileres, que suben mucho más que las ventas en tienda”.

Por su parte, la firma de moda infantil Bóboli apunta también fuertes incrementos de las rentas en los centros comerciales, cuando la afluencia de visitantes va a la baja. “Hay centros comerciales en ciudades como Tarragona, Castellón o Madrid donde la renovación de un contrato implica aumentos de la renta de entre el 40% y el 60%”, explica Joan Gallego, responsable de expansión de Bóboli. De nuevo, apunta a los grandes grupos de distribución como Inditex o H&M, que ocupan grandes superficies y tienen contratos variables según las ventas, como principales responsables del aumento de los alquileres. “La verdad es que la rentabilidad en los centros comerciales ha caído en los últimos años y con alquileres por las nubes no salen a cuenta a muchas marcas independientes”, destaca Gallego.

“Trabajamos una operación con cinco ofertas; en algunas zonas hay cola”

Desde la asociación Comertia, que suma más de 4.000 establecimientos en toda España, observan que se está produciendo “un doble efecto inflacionario que afecta de lleno a los alquileres comerciales”. Por un lado, apuntan, “la fuerte expansión de los grandes operadores provoca un aumento de los precios en las zonas prime” y por otro, “los bajos tipos de interés hacen que los inversores se enfoquen en el sector inmobiliario buscando altas rentabilidades”.

La entrada de nuevos inversores en el sector inmobiliario comercial, sobre todo fondos internacionales, se suma a los factores de impulso de los alquileres. Según fuentes del sector, en Barcelona se han pagado cifras desorbitadas por locales en zonas secundarias. Como ejemplo citan un espacio en Creu Coberta (Sants), vendido por 2,5 millones de euros, y otro en Gran de Gràcia. “Los alquileres que piden algunos fondos para rentabilizar la inversión están totalmente fuera de mercado”, asegura Jiménez, de Shophunters.

A pesar de las elevadas rentas y la poca disponibilidad en zonas prime, los operadores apuntan que hay locales que tienen cola de marcas. “Estamos inmersos en una operación en la que el propietario ha recibido hasta cinco propuestas diferentes”, explica Ignacio Olivas, del departamento de retail de Aguirre Newman en Barcelona. Mientras durante la crisis las marcas tenían capacidad de negociación, con este escenario el “propietario tiene más poder de negociación por la tendencia del mercado”, apunta Ignacio Olivas.

La otra crisis del centro comercial

Estados Unidos, meca del centro comercial moderno, ve cómo los grandes malls sufren constantes caídas de tráfico y ventas. Algunos informes apuntan que cerca de la mitad de centros comerciales del país se verán obligados a cerrar en los próximos años, en parte por la amenaza online. Aunque en el mercado español los datos no son tan extremos, la verdad es que operadores tradicionales de centros y polígonos comerciales como Decathlon, MediaMarkt, Kiabi o Ikea han dado pasos para acercarse a los centros urbanos. Mientras la firma de moda low cost francesa Kiabi abrirá tienda en pleno paseo de Gràcia barcelonés, esta semana Ikea inaugurará tienda en el centro de Madrid, porque “los clientes piden proximidad”, según explican desde la cadena sueca. La crisis económica afectó profundamente a los centros comerciales y grandes superficies. Ahora, el impulso del comercio online se apunta como el factor principal de una nueva crisis del modelo.

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