La vivienda familiar cede paso al alto standing en centro del Eixample

No solo suben los alquileres. El paseo de Gràcia ya irradia su exclusividad a casi todo el distrito central de Barcelona en la compraventa internacional de inmuebles. La irrupción de nuevos perfiles de demanda, de mayor poder adquisitivo y afán cosmopolita, propicia la proliferación de pisos de alto standing en calles como Aragó, Muntaner, Mallorca o Bruc. Desembolsos que rozan el millón de euros e hipotecas estimadas de más de 1.500 euros al mes ya son muy habituales en esta zona, frecuentada por familias de clase media-alta y personas mayores.

El parque inmobiliario ordinario de la Antiga Esquerra y la Dreta de l’Eixample también ha visto subir precios en los últimos dos años. Las viviendas tradicionales para una familia tipo de cuatro miembros, de segunda mano sin reformar, rondan ya los 500.000 euros en el cuadrante Tetuán-Clínic-Diagonal-Gran Vía. Es decir, más de 100 millones de pesetas para los que aún comparan los pisos a la antigua. Si el piso está reformado, hay que sumarle al menos 100.000 euros extra.

Las pocas viviendas de nueva construcción –en remontas o promociones que se venden sobre plano–, se enfocan también a compradores acomodados, con un interiorismo de diseño y grandes terrazas.

Cruzando el umbral de los 5.000 €/m2

Los datos de la Generalitat evidencian el progresivo encarecimiento de los dos barrios centrales del Eixample, que siguen de cerca a los más meridionales de Sarrià-Sant Gervasi y Les Corts en el precio de venta medio. El importe por metro cuadrado se situaba el primer trimestre de 2017 en 490.500 euros en la Dreta y 389.700 en l’Antiga Esquerra, aunque por debajo de barrios de gran popularidad como Gràcia, Gòtic, Born, Barceloneta o Poblenou, en los que se dispara el precio por metro cuadrado por la abundancia de pisos pequeños.

Según las estadísticas municipales –que toman como base anuncios reales del portal Idealista–, este segundo trimestre de 2017 el Eixample ha cruzado el umbral de los 5.000 euros de media por m2 en pisos de segunda mano. El precio medio de toda la ciudad no superaba los 4.100 euros/m2 desde el inicio de la crisis. Los datos del portal inmobiliario YaEncontré.com también evidencian que el precio de venta medio sube cada mes desde hace casi dos años.

Pago al contado y ubicación más flexible

“Las zonas ‘premium’ no crecen con metástasis en la otra punta de la ciudad, lo lógico es que se expandan por las calles cercanas”, razona el profesor Josep Maria Raya, coautor del informe semestral sobre el mercado de la vivienda que elaboran Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra. “Barcelona fue la primera ciudad de España en la que remontaron los precios de venta, ya en 2013 y 2014 y con aumentos de dos dígitos; ahora se le añade Madrid claramente y poco a poco las seguirán el resto de grandes ciudades”, vaticina.

La subida de precios llega de la mano de un nuevo cliente en auge: “Un porcentaje muy alto de los compradores son extranjeros, que pagan al contado y compran como inversión, para trabajar aquí parte del año o para instalarse por completo tras la jubilación”. Estos nuevos vecinos no responden al cliché del británico de la Costa del Sol que busca un verano de 12 meses, según Raya, sino más bien se trata de “profesionales cosmopolitas que visitaron Barcelona, les gustó mucho y vieron que está dentro de sus posibilidades económicas, mientras que por ejemplo el centro de Londres no lo está”. “Y para un extranjero casi toda Barcelona es ‘cool’ porque considera céntrico cualquier barrio en un radio de 25-30 minutos a pie de plaza Catalunya”, añade.

Centros urbanos más ‘yuppies’

Este encarecimiento, menos visible que la subida generalizada de los alquileres, también modifica poco a poco el paisaje humano de Barcelona. El relevo en el perfil mayoritario de vecinos –o ‘no-vecinos’, en el caso de los que adquieren segundas residencias urbanas– repercute en la tipología de comercios y servicios de las calles principales. En otras capitales europeas como Berlín, París o Londres hace ya una década que conocen este fenómeno, con centros urbanos cada vez más yuppies y el traslado progresivo de las familias hacia la periferia.

Uno de los interiores de manzana de la Antiga Esquerra de l'Eixample, con familias y niños jugando Uno de los interiores de manzana de la Antiga Esquerra de l’Eixample, con familias y niños jugando (Alex Garcia)

“Estamos muy preocupados por la compra de edificios enteros para reformarlos y recolocarlos a un precio muy superior”, asevera Jaume Artigues, arquitecto y presidente de la AVV de la Dreta del Eixample. “Muchas veces son sociedades de inversión opacas y creadas ex profeso para cada finca, que no logramos fiscalizar”, señala. Han localizado una treintena de fincas que se han puesto a la venta en el último año, que suman un precio de venta de 250 millones.

Las propiedades verticales son muy abundantes en esta zona y hasta ahora se destinaban mayoritariamente al alquiler. “En una veintena de edificios ya se han iniciado expulsiones conflictivas de inquilinos”, asegura. “Y no queda claro qué vecinos vienen a los nuevos pisos de lujo, en ocasiones son personas que solo están en Barcelona 15 o 30 días al año”, lamenta. Señala como ejemplo los exclusivos apartamentos que acogerá la Casa Burés modernista, inmersa en una profunda rehabilitación. Estas viviendas, argumenta, “no se contabilizan como ‘piso turístico’ pero en realidad lo son un poco”.

Conexión con la subida de los alquileres

Grandes fondos y también pequeños inversores compran pisos amplios y bien situados del Eixample sobre todo para realquilarlos. “La rentabilidad del alquiler estándar en Barcelona está alrededor del 7% bruto / 5% neto, muy por encima de lo que ofrecen los productos bancarios tradicionales”, estima Josep Maria Raya. Y si el alquiler es vacacional el margen supera el 10% o “incluso puede llegar al 20% en determinadas zonas y bien aprovechado”, lo que explica precios desorbitados de más dos millones de euros en inmuebles con licencia turística. “Si en un piso normal recuperan la inversión en 20-25 años, con los pisos turísticos tienen la expectativa de recuperarla en 10 años, por eso pagan estas cifras”, apostilla.

Mapa de los seis barrios del Eixample barcelonés Mapa de los seis barrios del Eixample barcelonés (Ayuntamiento de Barcelona)

“No puede hablarse de burbuja inmobiliaria porque no va asociado a un ciclo de financiación y endeudamiento, más bien responde a un patrón de gentrificación”, diagnostica. Este fenómeno poliédrico, que hasta ahora en Barcelona solo se asociaba a barrios humildes, también puede darse en otros tipos de vecindario. “La gentrificación tiene cosas buenas y malas: hay gente que se ve forzada a irse pero en muchos casos abren mejores tiendas y bajan la inseguridad y el incivismo”, sostiene Raya.

Decenas de ejemplos en los portales online

Los diferentes portales de anuncios inmobiliarios ofrecen una rápida aproximación al cambio que ha experimentado el centro del Eixample. Por ejemplo, un apartamento de 95 m2 en la calle Diputació, amueblado con estilo, está a la venta por 1,45 millones de euros. O un piso de 109 m2 con 3 habitaciones y dos baños en la calle Muntaner, a 1’1 millones. En Aribau con Provença, un ático de obra nueva comprado sobre plano sale por 1.200.000 euros, mientras que una remonta de lujo en la Dreta del Eixample cuesta 1.198.000 euros por 3 habitaciones y 110 m².

En los cuatro casos el precio por metro cuadrado supera los 10.000 euros, cuando la media de la ciudad está en unos 4.000. Pero también las viviendas familiares sorprenden. Este agosto se vendía un piso de 115 m² y 4 habitaciones junto al Clínic por 725.000 euros. Y una entreplanta con muebles de iaia en Provença que pide 695.000 euros por 105 m² y una sola habitación con terraza. Un loft sin amueblar en la calle Diputació alcanza los 585.000 euros.

Una mujer mayor baja el carro de la compra por las escaleras de una finca regia de la calle Mallorca Una mujer mayor baja el carro de la compra por las escaleras de una finca regia de la calle Mallorca (Archivo / Àlex Garcia)

En Roger de Llúria, junto a la ‘playa’ infantil de la Torre de les Aigües, otro loft de 104 m² ‘uniestancia’ pero de diseño llega a los 585.000 euros. En la plaza Tetuán, 925.000 euros por un piso de 130 m² y 2 dormitorios. Otras dos viviendas típicamente familiares, ambas en la calle Mallorca y de tres habitaciones, empatan a 590.000 euros: un piso de 102 m² cerca del Clínic y otro de 99 m² a la altura de Muntaner que se anuncia como “interesante inversores”.

En definitiva, el centro del Eixample sube de caché. El profesor Josep Maria Raya, de la UPF, augura que en “a 10 años vista será una zona mixta en la que convivirán familias y profesionales de mayor poder adquisitivo, como pasa en otras capitales”. El activista vecinal Jaume Artigas, en cambio, teme las repercusiones de “un cambio de tanta profundidad y rapidez” en sectores como el comercio de proximidad o las relaciones humanas. “Si tantos pisos están vacíos la mayor parte del año, el barrio quedará reducido a un decorado”, sentencia. En positivo y en negativo, el Eixample vive años decisivos durante la actual salida de la crisis.

Fondos y particulares compran pisos amplios y bien situados del Eixample para realquilarlos

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