Alquilar en la Ciudad no es una tarea sencilla. Primero hay que encontrar el inmueble entre una oferta que no deja de ser escasa y los valores del mercado no son sencillos de afrontar para los locatarios. La inflación, enemiga de cualquier plan, genera sentimientos encontrados: para los inquilinos parecen cifras casi inalcanzables y para los propietarios no representa una renta significativa. De este modo, tanto para los nuevos contratos, prórrogas o para aquellos casos que están sujetos a la ley 27.551 los aumentos rondan entre el 50 por ciento -en el menor de los casos- y el 75 por ciento anual.
Para quienes tienen contratos firmados desde julio 2020 los alquileres se rigen por la ley que tiene actualizaciones anuales. En este mes el ajuste fue del 64 por ciento y para los que tienen que actualizar el pago en octubre será del 67,31 por ciento -ver aparte-.
Pero quienes encuentran una propiedad para alquilar por estos días tienen que pensar que el alquiler que pagarán es hasta un 75 por ciento más caro de lo que ocurría hace un año con el inmueble en cuestión.
Los valores de los alquileres dependen, según remarcan distintos martilleros consultados, con el estado de la propiedad, la antigüedad y la ubicación del mismo.
Ramón Penayo, martillero público platense, dijo que “como ocurre con todos los rubros económicos, la inflación tiene un fuerte impacto en los valores de los alquileres. Hay propietarios que en el centro ponen un monoambiente para alquilar en 50.000 pesos y al poco tiempo está ocupado”.
Por su parte, la martillera pública Mariana Valverde, experta en alquileres, dijo que “hay diferencia de precios entre lo moderno y antiguo, en algunos casos llega al 20 por ciento del valor”.
En tanto, para la martillera local Gisela Agostinelli, “las subas anuales están por encima del 50 por ciento en propiedades que se van a alquilar y un 65 por ciento para los que están bajo la ley de alquileres. Es mucho tomando en cuenta que antes de que se pusiera en vigencia la actual ley las subas rondaban el 15 por ciento”.
Los valores también dependen de la antigüedad, metraje y estado del inmueble
“A pesar de la suba abrupta para el locatario, los mismos siguen en las viviendas porque no hay mucha oferta y está planchada la oferta”, agregó la profesional, quien también añadió que “al propietario con estos aumentos le esta rindiendo un poco mas el alquiler que hace unos meses atrás. Incluso hay algunos casos que se están replanteando poner en alquiler departamentos que los habían retirado de la oferta. Si esto empieza a suceder se solucionaría un poco la escasa oferta”.
Al mencionar el tema de los precios, Valverde indicó que el alquiler de un departamento de 1 dormitorio en la zona de Parque Saavedra, nuevo, y grande puede rondar los 48.000 pesos. En tanto, dentro del casco urbano, el de un ambiente puede tener un costo de 40.000 pesos y de 2 dormitorios en los 65.000 pesos. Aunque 2 dormitorios, moderno, puede tener un costo de hasta 80.000 pesos mensuales. Mientras que un duplex, en Gonnet, está en 100.000 pesos y una casa en La Plata, con 4 dormitorios, en 150 mil pesos. Todo depende de la antigüedad y la cantidad de metros. A veces la brecha de precios resulta muy alta”.
Para Penayo “los valores se han incrementado como todo en esta vorágine de inflación que se vive y los alquileres no están exentos. Además, no hay crédito hipotecario para competir con alquileres, y sólo se construye lo que estaban en marcha. Si a eso se suma el impacto de la ley de alquileres y la demanda extraordinaria de alquileres los valores suben vertiginosamente”. Según el profesional, departamentos de 1 dormitorio en la zona de 1 a 13 y de 39 a 68, no bajan de 50.000 pesos. Y con respecto a las casas en la zona de Villa Elisa, Gonnet y City Bell pueden estar en los 150.000 pesos, al igual que un departamento céntrico con cochera”.
Con respecto a los valores en la zona de Villa Elvira y San Carlos, el profesional estima que pueden estar un 10 por ciento menos, ya que tienen conectividad directa con el centro de la Ciudad.
“Algunos propietarios están pensando en regresar su inmueble al mercado de alquileres”
En el caso de Agostinelli, la martillera indicó que un monoambiente en la zona céntrica está en 32.000 pesos; departamento de un dormitorio arriba de 48.000 pesos; dos dormitorios, 60.000 pesos y tres dormitorios 85.000 pesos”.
En la periferia, señala la profesional, un departamento de un dormitorio puede rondar los 32.000 pesos. Y una casa en City Bell, con tres dormitorios, cerca de 120.000 pesos”.
Entre los martilleros señalan que los alquileres se transformó en un mercado difícil por la alta demanda que hay en el sector y la escasa oferta, producto de la expectativa inflacionaria y la rigidez de la actual ley de alquileres que está a la espera de una resolución en el Congreso Nacional.
RENTABILIDAD
Según distintos especialistas, hace más de tres décadas la rentabilidad de un alquiler rendía el 12 por ciento anual y esa era la cuenta aritmética que realizaban los corredores inmobiliarios para saber el valor de venta de un inmueble de forma rápida.
Sin embargo, ese panorama se modificó abruptamente desde la convertibilidad, descendiendo al 8 por ciento por año y luego con la salida del 1 a 1 en 2002, se redujo al 5 por ciento anual. Luego, los porcentajes entraron en una montaña rusa interminable por la suba del valor del dólar. Cuatro años atrás la rentabilidad de un alquiler estuvo entre el 3 y el 5,5 por ciento anual. Pero desde 2018 a la fecha los altibajos llegaron al 1,70 por ciento anual, la peor rentabilidad de la historia y actualmente se encuentra en el 2,9 por ciento por año, según las estimaciones que realizan en el mercado de los alquileres en distintos puntos del país.
Como el mercado de la venta no se mueve y muchos creen que no es el momento de desprenderse de las propiedades, salvo en caso de emergencias que pueden surgir por diferentes motivos, ya hay varios propietarios que están pensando en poner en alquiler sus inmuebles para que no sufra el desgaste de mantenerlo cerrado durante mucho tiempo, afrontar los impuestos y gastos de expensas comunes en otros casos, y a su vez para obtener una renta, aunque pueda resultar menos de la esperada, en lugar de que sólo represente un gasto más para afrontar.
A su vez, diversos profesionales del mercado inmobiliario sostienen que la falta de oferta de inmuebles en alquiler y la actualización impuesta por el índice del Banco Central para actualizar alquileres (ILC), han generado una pequeña burbuja que ha elevado los precios de los alquileres si se analiza el valor real de mercado de un inmueble contra el importe abonado mensualmente por la locación, por lo que hoy hay algunos inmuebles que están dejando una rentabilidad cercana al 5 por ciento anual.
