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La resistencia del ladrillo español ante el auge de los precios

El avance de los precios que refleja el IPC adelantado para el mes de junio ya se encuentra por encima del 10% en base interanual (10,2%). La inflación subyacente que no tiene en cuenta los alimentos no elaborados ni productos energéticos ha alcanzado el 5,5%.

Este auge del nivel de precios para el consumidor es un devorador de poder de compra tanto de nuestro salario como de nuestro ahorro acumulado, menguando las rentabilidades conseguidas.

Los depósitos no ofrecen nada, la renta variable cae, en especial el sector tecnológico, por lo que conseguir rentabilidades atractivas está siendo una odisea. En medio de tanta incertidumbre, estamos viendo un activo que está aguantando la embestida, el ladrillo español.

Según el informe Tinsa, el incremento interanual hasta mayo de este año del precio de la vivienda ha sido del 8,4%, siendo las áreas metropolitanas uno de los principales catalizadores de este empuje.

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Esta es la mayor variación desde que estalló la burbuja inmobiliaria y pone de manifiesto como el ladrillo funciona bien en etapas de alta inflación. De hecho, hasta el mes de mayo el IPC avanzaba un 8,7%, una cifra muy similar a la subida experimentada en el precio de la vivienda.

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¿Por qué funciona la vivienda como cobertura frente a la inflación?

La afirmación de que la vivienda es una buena forma de protegerse contra la inflación parece razonable en teoría. En igualdad de condiciones, durante un período inflacionista uno esperaría que los ingresos de los inmuebles aumentaran junto con los precios de otros insumos, como materias primas, productos o mano de obra.

Las renovaciones o revisiones de arrendamientos permiten adaptar los alquileres al mercado. Los arrendamientos también pueden incluir un índice de renta anual explícito, como tiende a ser habitual se utiliza el IPC, de acuerdo con una medida específica de inflación o un aumento de renta predeterminado durante el plazo del arrendamiento.

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También pueden permitir que gastos como los costes de mantenimiento se transfieran al inquilino, protegiendo así los beneficios netos del propietario.

La correlación entre la inflación y el crecimiento de los ingresos por alquiler estará fuertemente influenciada por otros factores, incluido el equilibrio de la oferta y la demanda en el mercado, que determinan si los propietarios realmente pueden finalmente aumentar el alquiler. De ahí, que las grandes ciudades con dificultades para crecer, vean tensiones en sus respectivos alquileres y los precios de los inmuebles tenga una gran fortaleza en el mercado inmobiliario.

La mejor manera de proteger la renta inmobiliaria ante la inflación

Si bien no ofrece una «bala mágica» contra la inflación a corto plazo, ciertas áreas del mercado claramente ofrecen la mejor oportunidad de generar rendimientos reales positivos en los próximos años, incluso en un entorno de alta inflación.

Si los fundamentos del mercado son favorables, los arrendamientos a corto plazo (o arrendamientos con revisiones de alquiler frecuentes) pueden alcanzar la inflación más rápido que los arrendamientos a largo plazo.

Los apartamentos, las viviendas para estudiantes están respaldados por una demografía favorable y, a menudo, existen oportunidades frecuentes de ajuste al mercado si se contiene la oferta local.

Los arrendamientos a largo plazo de oficinas y propiedades industriales con indexación anual también brindan protección de ingresos a corto plazo, especialmente si se espera que aumente la inflación y se puede incluir en las negociaciones.

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