España tiene uno de los mayores índices de segundas residencias de la Unión Europea, con más del 15% de los hogares (2,9 millones) que disfrutan de una segunda propiedad: a menudo una casa de vacaciones de verano o invierno, o la casa del pueblo heredada por la familia. Ser propietario de una segunda residencia no es sinónimo necesario de riqueza, ya que según datos del INE, la mayoría de los propietarios de segundas viviendas en el país ganan menos que el salario promedio nacional (2.086,8 euros al mes), pero sí puede ser un salvavidas económico ante el incremento del coste de la vida, explica Airbnb.
Más del 70% de los españoles cree que necesitará ingresos extra
Según una reciente encuesta encargada por la plataforma de alquiler turístico, más del 70% de los españoles considera que requerirá ingresos adicionales si el coste de vida sigue aumentando y más del 60% alquilaría su segunda residencia si los ingresos obtenidos les ayudan a llegar a fin de mes. De hecho, más del 30% de anfitriones de Airbnb en España afirman alojar a huéspedes para llegar a fin de mes debido al aumento del coste de vida y casi el 50% del total afirma que el ingreso adicional los ayuda a costear sus hogares.
Teniendo en cuenta que más de la mitad de las segundas residencias españolas están ocupadas durante menos de dos meses al año por sus propietarios, ponerlas en alquiler para turistas mientras están vacías puede aumentar los ingresos anuales de un hogar en casi 5.000 euros de media. Además, esta modalidad de arrendamiento va a ganar especial popularidad entre los propietarios para esquivar Ley de Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo, ya que mientras la normativa impone límites a las subidas del alquiler de vivienda habitual, los alojamientos turísticos se escapan a la regulación, han advertido múltiples expertos.
No obstante, tras la debacle socialista en las elecciones autonómicas su efecto será reducido, ya que el PP anunció que sus regiones no declararán zonas tensionadas y sólo en estas zonas la ley limita la potestad del arrendador para fijar, en cada nuevo contrato, un precio libre. Por lo tanto, aunque los topes del 2% en 2023 y 3% en 2024 a las renovaciones de contratos ya vigentes se seguirán aplicando (si no hay cambio de gobierno y se deroga antes), en los contratos nuevos los arrendadores podrán fijar el precio que deseen en Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia, Castilla y León, Cantabria, Aragón, Baleares, Extremadura, Murcia y La Rioja.
La encuesta de turismo de residentes del INE refleja la importancia que las segundas residencias tienen para su uso en viajes o estancias vacacionales. De los más de 171 millones de viajes que los españoles hicieron en 2022, casi el 17% tuvieron como destino una segunda vivienda en propiedad y el 40% se alojó en viviendas de familiares o amigos. Esto significa que el 57% de los viajes realizados por los españoles en 2022 fueron o a su propia segunda vivienda o a la segunda vivienda de un amigo o familiar.
En cuanto a las regiones cuyos ciudadanos tienen un mayor número de segundas viviendas, la Comunidad de Madrid ocupa la primera posición, con más del 22% de sus hogares siendo propietarios de una segunda vivienda. Le sigue País Vasco con un 19,3% y completa el podio Cataluña con un 13,5% de hogares que tienen una segunda residencia. No obstante, en el caso de Madrid y País Vasco, sólo el 15% y el 27% de las segundas viviendas están en la misma región que donde viven sus propietarios, respectivamente, lo que dificulta su alquiler. Mientras, aunque Cataluña tiene muchas segundas viviendas en la misma región que sus propietarios persiste un alto nivel de ausencia, con casi el 63% de ellas utilizadas menos de dos meses al año.
En cambio, en Galicia, Andalucía, Valencia y Canarias, regiones en las que más del 80% de las segundas residencias están en la misma comunidad autónoma que la residencia habitual del dueño, registraron incrementos de entre el 40% y el 70% en el número de viajes a través de la plataforma, mientras que el número de anfitriones en Airbnb aumentó entre el 30% y el 40% en esas regiones durante 2022.
Los ingresos de un anfitrión típico en Airbnb en las comunidades autónomas con mayor presencia de segundas residencias oscilan desde los 1.700 euros de Extremadura a los 5.000 euros de Canarias. En esas regiones, de acuerdo con el INE, entre el 70% y el 80% de los hogares que son propietarios de segundas residencias tienen niveles de ingresos menores o iguales a 3.000 euros netos mensuales y más del 50% reconoce que la usa menos de dos meses al año.
Teniendo en cuenta que el salario medio mensual en España para una persona con contrato laboral es de 2.086,8 euros netos mensuales, los ingresos que pueden obtener las familias alquilando una segunda residencia a través de la plataforma Airbnb cuando esa vivienda está vacía, pueden llegar a ser claves para hacer frente al incremento de la cesta de la compra o el simple mantenimiento de esas propiedades. En el conjunto de España en 2022, un anfitrión típico en Airbnb en 2022 ingresó 4.750 euros, explica la plataforma.
Trasvase al alquiler turístico por la Ley de Vivienda
En el actual contexto inflacionista y tras la reciente entrada en vigor de la Ley de Vivienda, es probable que más propietarios opten por recurrir al alquiler turístico para obtener un ingreso extra sin lidiar con las limitaciones que introduce la nueva normativa en el alquiler residencial. Así lo ha advertido la alianza turística Exceltur, que ha alertado sobre la posibilidad de que se produzca un «enorme trasvase» de casas de alquiler de larga estancia a otras de uso turístico por esta falta de tope, cuya ausencia consideran «sorprendente».
Los propietarios de una segunda residencia, tanto que no usan como que usan esporádicamente, verán el alquiler turístico o incluso la venta como una opción más atractiva. Dejando a un lado las segundas residencias en zonas rurales, que no están tensionadas, la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Cehat) avisó de que la norma dará lugar a que muchos propietarios de domicilios en zonas tensionadas decidan abandonar el alquiler residencial y pasarse al formato vacacional o temporal de corta estancia, por lo que un trasvase de pisos de uno a otro uso estrecharía todavía más la oferta allí donde es más necesaria e incrementaría más los precios.
Estos temores son compartidos por la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). “El alquiler residencial tal y como lo conocemos será minoritario, como consecuencia de la fuerte destrucción de oferta que va a provocar, con una gran cantidad de demanda, imposible de absorber. Un mercado minoritario que provocará un trasvase, tanto de empresas como de particulares, hacia otros modelos de arrendamientos que puedan sortear esta Ley y sus limitaciones, como el alquiler turístico, de temporada, alquiler de habitaciones, y también el alquiler de locales, oficinas o garajes”, señala José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, como principal efecto adverso de la Ley de Vivienda.
Para evitar que la vivienda turística recorte la oferta y presiones los precios en los mercados tensionados, Podemos planteó incluir, mediante una enmienda a la Ley de Vivienda, una limitación a los pisos turísticos en una área tensionada con 10.000 habitantes para no se pudieran ofertar más de 200 plazas de alquileres turísticos. No obstante, el PSOE cerró la puerta a incluir cualquier medida relacionada con los alquileres turísticos en la nueva norma.
En el pasado han sido los propios hoteleros los que han reclamado una regulación al Gobierno para frenar la proliferación de estos alquileres. En concreto, en noviembre de 2022, Exceltur presentó un informe sobre el impacto de este modelo turístico y se reunió con la entonces ministra de Industria, Comercio y Turismo, Reyes Maroto, para plantearle la necesidad de aprobar un decreto ley que diese poder a comunidades, ayuntamientos e incluso a juntas de vecinos para vetar las viviendas turísticas. “Estamos ante una eclosión descontrolada”, dijo José Luis Zoreda, vicepresidente ejecutivo de Exceltur. La Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) interpretó este movimiento como una declaración de guerra. Ahora esta rivalidad podría subir de tono si los alquileres turísticos crecen como la espuma en los próximos meses.
